RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL. ARREMATAÇÃO EM HASTA PÚBLICA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. EDITAL. PREVISÃO. ADVERTÊNCIA. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. CARÁTER 'PROPTER REM' DA OBRIGAÇÃO. SUCESSÃO PROCESSUAL. POSSIBILIDADE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO DO RECURSO. SÚMULA Nº 284/STF. COISA JULGADA. VIOLAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. DIVERGÊNCIA NÃO DEMONSTRADA. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA.
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Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, (i) tendo o imóvel sido alienado em hasta pública com informação no edital acerca da existência de débitos condominiais, responde o arrematante por dívidas condominiais anteriores à arrematação, devido ao caráter propter rem da obrigação e (ii) é possível a sucessão processual do executado originário pelo arrematante do imóvel quando constante do edital de leilão a existência do débito. 6. A reforma do julgado demandaria o reexame do contexto fático-probatório, procedimento vedado na estreita via do recurso especial, a teor da Súmula nº 7/STJ. 7. Inadmissível recurso especial quanto à questão que não foi apreciada pelo Tribunal de origem. 8. A demonstração do dissídio jurisprudencial pressupõe a ocorrência de similitude fática entre o acórdão atacado e os paradigmas. 9. Recurso especial não provido.(STJ - REsp: 2042756 SP 2022/0384739-8, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 12/11/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/11/2024)
Esta decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é de grande relevância para aqueles que administram condomínios, bem como para os advogados especializados e os adquirentes de imóveis, especialmente os que participam de leilões judiciais. O entendimento reforça a tese de que as dívidas de condomínio são obrigações propter rem, ou seja, elas acompanham o imóvel, independentemente de quem seja o proprietário.
O Caso Decidido pelo STJ
O caso em questão envolvia um imóvel que foi arrematado em leilão. No edital, constava a informação que o valor da dívida condominial seria sub-rogado no valor da arrematação, ou seja, a dívida de condomínio seria paga pelo valor da arrematação
Entretanto, o valor obtido no leilão não foi suficiente para cobrir o montante da dívida condominial. O condomínio, então, buscou cobrar a dívida do arrematante, incluindo este no polo passivo da demanda de cobrança da dívida de condomínio, visto que o imóvel continuava sendo o responsável pela dívida. O STJ, ao analisar o caso, entendeu que, de fato, a dívida condominial acompanha o imóvel e que o arrematante poderia ser responsabilizado pela sua quitação, mesmo que não tivesse sido o proprietário anterior do bem.
Essa decisão reforça o entendimento de que as dívidas de condomínio são uma obrigação vinculada ao imóvel, e não a quem o possua. Com isso, quem adquire um imóvel, seja em leilão ou por meio de compra tradicional, deve estar ciente de que, em caso de pendências financeiras com o condomínio, o novo proprietário poderá ser responsabilizado pela quitação dessas dívidas.
A Importância da Verificação das Dívidas Condominiais
Um dos pontos mais importantes dessa decisão é a orientação que ela traz para os adquirentes de imóveis: a necessidade de realizar uma diligente verificação das dívidas condominiais antes de finalizar a compra ou a arrematação judicial. Como os débitos de condomínio podem ser transmitidos ao novo proprietário, é fundamental que o comprador investigue se há pendências financeiras relacionadas ao imóvel, seja antes da compra ou antes de participar de um leilão.
É possível verificar a existência de dívidas por meio de uma simples consulta ao próprio condomínio, através da solicitação de uma certidão negativa de débitos. Caso sejam identificadas pendências, é altamente recomendável que essas dívidas sejam quitadas antes da formalização da transação. Isso pode evitar que o novo proprietário seja surpreendido por cobranças indesejadas e, em alguns casos, até mesmo por ações judiciais.
Segurança para o Administrador de Condomínio
Para os administradores de condomínios, a decisão do STJ é de grande importância, pois ela traz a segurança juridica de que as dívidas de condomínio sempre poderão ser exigidas do proprietário do imóvel , por tratar-se de uma obrigação que acompanha o imóvel .
Mesmo que a propriedade do imóvel tenha sido transferida por leilão judicial, caso tenha constado no edital que havia dívidas de condomínio, o adquirente poderá ser responsabilizado pelo pagamento da mesma.
Conclusão
A decisão do STJ traz uma importante lição para todos os envolvidos no processo de administração de condomínios e aquisição de imóveis. A responsabilidade pelas dívidas de condomínio acompanha o imóvel independente de quem seja o seu proprietário. Para os administradores ela traz segurança juridica para receber as dívidas de condomínio.
Por outro lado, os adquirentes de imóveis, mesmo em leilões judiciais, devem ser cautelosos e realizar uma verificação minuciosa das pendências financeiras, para não correrem o risco de herdar dívidas do passado. Evitar essas surpresas pode ser a chave para uma transação segura e sem complicações futuras.
Sendo assim uma boa assessoria jurídica é fundamental para que tanto compradores quanto condomínios não tenham direitos prejudicados.
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